19 Feb Gestión de obras en comunidades de propietarios

Introducción

Las comunidades de propietarios están obligadas a realizar obras de conservación y mantenimiento de las instalaciones y elementos comunes del edificio. Estas obras pueden ser necesarias para garantizar la seguridad, habitabilidad y accesibilidad del edificio, así como para mejorar su eficiencia energética o estética.

La gestión de una obra en una comunidad de propietarios puede ser una tarea compleja y conllevar un elevado coste económico. En muchas ocasiones requiere de conocimientos técnicos, legales y administrativos. Por ello, es importante contar con los servicios de un profesional especializado y capacitado para llevar a cabo esta labor de forma eficiente y eficaz: esto es, un administrador de fincas.

La necesidad de un administrador de fincas

El administrador de fincas es un profesional colegiado que se encarga de la gestión integral de una comunidad de propietarios. Entre sus funciones se encuentra la gestión de obras, que incluye las siguientes tareas:

• Definición del alcance de la obra: El administrador de fincas debe reunirse con la junta de propietarios para definir el alcance de la obra, es decir, qué trabajos se van a realizar, dónde y a qué coste.
• Elaboración del presupuesto: Se elaborará por parte del contratista  un presupuesto detallado de la obra, incluyendo los costes de los materiales, la mano de obra y otros gastos.
• Tramitación de los permisos: En muchos casos, es necesario obtener permisos municipales para realizar obras en un edificio. El administrador de fincas se encarga de tramitar estos permisos o de asegurarse de que el contratista gestione estos permisos, para que  la obra se realice en cumplimiento de la normativa vigente.
• Contratación de la empresa constructora: Es necesaria una negociación desde un punto de vista profesional y experimentado que derive en la contratación de la empresa constructora que llevará a cabo la obra en las circunstancias más ventajosas para la comunidad.
• Supervisión de la obra: La tarea de supervisión por parte de los técnicos adecuados (arquitectos, aparejadores, etc) de los diferentes aspectos relacionados con la obra es esencial para asegurarse de que se realiza de forma correcta y en el plazo previsto.
• Recepción de la obra: La Junta Directiva de la comunidad, los técnicos y el administrador de fincas deben recibir la obra y comprobar que se ha realizado conforme al proyecto y al presupuesto.

El administrador de fincas conoce la normativa aplicable a las obras en comunidades de propietarios, así como las mejores prácticas para su gestión. Además, tiene la suficiente capacidad y experiencia para negociar con las empresas constructoras y obtener los mejores precios y condiciones. Por ello, contar con los servicios de un administrador de fincas es una garantía de que la obra se realizará de forma correcta y eficiente, evitando problemas y costes innecesarios para la comunidad de propietarios.

Proceso de gestión de una obra

El proceso de gestión de una obra en una comunidad de propietarios puede dividirse en las siguientes fases:

Fase 1: Planificación

La fase de planificación comienza con la definición del alcance de la obra. El administrador de fincas reunirá a la junta de propietarios para determinar los trabajos a realizar y las zonas del edificio que se van a ver afectadas. También, en virtud de los presupuestos dados por los contratistas,  debe elaborar un presupuesto detallado de la obra, incluyendo los costes de los materiales, la mano de obra y otros gastos.

Fase 2: Tramitación de permisos

En muchos casos, es necesario obtener permisos municipales para realizar obras en un edificio.  Los técnicos o el administrador de fincas se encargarán de obtener estos permisos y de asegurarse de que la obra se realiza cumpliendo con la normativa vigente.

Fase 3: Contratación de la empresa constructora

Una vez planificada la obra y tramitados los permisos correspondientes, se ha de contratar a la empresa constructora que llevará a cabo la obra. Para ello, se han de solicitar a las empresas interesadas presupuestos detallados y comparar las diferentes ofertas. También es preciso asegurarse de que la empresa constructora tiene la experiencia y la cualificación necesarias para realizar la obra correctamente.

Fase 4: Supervisión de la obra

Una correcta supervisión del desarrollo de la obra implica estar al tanto de que la misma se ejecuta de forma correcta, en los plazos acordados y bajo el presupuesto que previamente se ha cerrado. Para ello, es necesario que los técnicos contratados visiten la obra periódicamente y comprueben que se cumplen los plazos y los estándares de calidad establecidos.

Fase 5: Recepción de la obra

El proceso de recepción de una obra comprende la confirmación de que se ha llevado a cabo conforme al proyecto acordado y los gastos negociados durante su contratación. Para ello, se deberá elaborar un acta de recepción de la obra en la que se detallen las observaciones que, en su caso, se hayan detectado.

Conclusiones

La gestión de obras en una comunidad de propietarios es una tarea compleja que requiere de conocimientos técnicos, legales y administrativos. Por ello, es recomendable contar con los servicios de un administrador de fincas, profesional capacitado para llevar a cabo esta labor de forma eficiente y eficaz.